Immobiliensteuerrecht
Wer eine Immobilie kauft, verkauft oder überträgt, sieht sich neben dem eigentlichen Kaufpreis mit einer Reihe steuerlicher und gebührenrechtlicher Verpflichtungen konfrontiert. Als Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Immobilienrecht berate ich Sie umfassend zu den wesentlichen Abgaben, die bei einer Immobilientransaktion anfallen: Grunderwerbsteuer, Immobilienertragsteuer und Eintragungsgebühr. Eine vorausschauende Planung dieser Belastungen ist entscheidend, um Überraschungen zu vermeiden und die Transaktion wirtschaftlich sauber zu gestalten.
Die Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt bei nahezu jedem Eigentumswechsel an einer Liegenschaft an – unabhängig davon, ob es sich um einen Kauf, eine Schenkung oder eine Erbschaft handelt. Beim entgeltlichen Erwerb, also dem klassischen Immobilienkauf, beträgt sie 3,5 Prozent vom Kaufpreis beziehungsweise vom höheren Grundstückswert. Bei unentgeltlichen Übertragungen im Familienkreis sowie bei Erbschaften und Schenkungen gelangt hingegen der günstigere Stufentarif zur Anwendung: 0,5 Prozent auf die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent auf den Teil zwischen 250.001 und 400.000 Euro sowie 3,5 Prozent auf den darüberhinausgehenden Betrag. Die Selbstberechnung und Abfuhr der Grunderwerbsteuer erfolgt in der Praxis durch den Vertragserrichter – Notar oder Rechtsanwalt – innerhalb von drei Monaten ab Vertragsabschluss. Wenngleich gesetzlich beide Vertragsparteien als Gesamtschuldner haften, wird die Grunderwerbsteuer in der Praxis nahezu ausnahmslos vom Käufer getragen und entsprechend vertraglich vereinbart.
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)
Seit 1. April 2012 unterliegt der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft der Immobilienertragsteuer, die im Regelfall 30 Prozent des erzielten Gewinns beträgt und die frühere zehnjährige Spekulationsfrist vollständig abgelöst hat. Für sogenannte Altgrundstücke, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, gilt eine pauschale Besteuerung von 4,2 Prozent des Verkaufspreises, unabhängig vom tatsächlich erzielten Gewinn. Bei Grundstücken, die nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet wurden, erhöht ein Umwidmungszuschlag von 30 Prozent die Bemessungsgrundlage, während der Steuersatz von 30 Prozent unverändert bleibt.
Für die korrekte Ermittlung des Veräußerungsgewinns ist entscheidend, welche Kosten steuerlich abzugsfähig sind. Vollständig anrechenbar sind die seinerzeitigen Anschaffungsnebenkosten – etwa die beim Kauf entrichtete Grunderwerbsteuer, die Eintragungsgebühr, Kosten der Vertragserrichtung sowie die beim Erwerb gezahlte Maklerprovision – ebenso wie wertsteigernde Herstellungs- und Instandsetzungskosten, etwa für einen Badezimmerumbau, eine neue Heizungsanlage oder eine Dacherneuerung. Nicht abzugsfähig sind hingegen laufende Betriebskosten, Schönheitsreparaturen, Finanzierungskosten und Zinsen sowie sämtliche Kosten, die erst beim Verkauf anfallen, wie die Maklerprovision auf Verkäuferseite, Inseratkosten oder der Energieausweis. Da beim besonderen Steuersatz von 30 Prozent Werbungskosten gesetzlich nicht abzugsfähig sind, lohnt sich hier eine sorgfältige rechtliche Prüfung der Ansatzmöglichkeiten. Für Hauptwohnsitze und selbst hergestellte Gebäude sieht das Gesetz zudem wichtige Befreiungstatbestände vor, deren Voraussetzungen im Einzelfall genau zu prüfen sind.
Die Eintragungsgebühr im Grundbuch
Neben der Grunderwerbsteuer fällt beim Eigentumswechsel die Eintragungsgebühr im Grundbuch an, die als Gerichtsgebühr beim Grundbuchsgericht zu entrichten ist und sich von der Grunderwerbsteuer sowohl hinsichtlich der zuständigen Behörde als auch der Bemessungsgrundlage unterscheidet. Sie beträgt im Regelfall 1,1 Prozent der Bemessungsgrundlage, wobei seit der Grundbuchsgebührennovelle 2013 nicht mehr zwingend der Wert nach der Grunderwerbsteuer maßgeblich ist, sondern gemäß § 26 Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz grundsätzlich der Verkehrswert des einzutragenden Rechts heranzuziehen ist. Bei Übertragungen im Familienverband kann auf Antrag eine Ermäßigung nach § 26a GGG in Anspruch genommen werden, wonach der dreifache Einheitswert, maximal jedoch 30 Prozent des Verkehrswerts, als Bemessungsgrundlage dient – diese Begünstigung wird vom Gericht jedoch nicht von Amts wegen geprüft, sondern muss ausdrücklich im Grundbuchsgesuch geltend gemacht werden. Zusätzlich zur Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht fällt bei fremdfinanzierten Käufen regelmäßig auch eine Pfandrechtseintragungsgebühr in Höhe von 1,2 Prozent der Kreditsumme an.
Warum anwaltliche Beratung im Immobiliensteuerrecht sinnvoll ist
Die steuerlichen und gebührenrechtlichen Rahmenbedingungen im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen unterliegen einem stetigen Wandel und bergen zahlreiche Fallstricke – von der korrekten Ermittlung der Bemessungsgrundlage über die Nutzung von Befreiungstatbeständen bis zur Anwendung des Stufentarifs bei Übertragungen im Familienkreis. Als Rechtsanwalt begleite ich Sie bei der steuerlich optimalen Gestaltung Ihres Immobilienkaufvertrags, prüfe die Voraussetzungen für Befreiungen und Ermäßigungen und sorge dafür, dass sämtliche abgabenrechtlichen Aspekte Ihrer Transaktion von Anfang an korrekt berücksichtigt werden.
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